北京规定政府部门可干预房租异常波动

卢住

　　本报讯 好端端的通透三居，却被打了隔断当做办公间租给了小公司；50平方米的一居室，里面却住了8个人；上个月还是3000元的月租金，这个月就被勒令提到了3800元；离租约满还有半年，却突然接到房东电话，房子已经卖了，请君立即搬家……让很多承租人头痛不满的这些违规行为，从今往后将不能肆意猖獗。
　　昨日，北京市政府公布《北京市人民政府关于修改〈北京市房屋租赁管理若干规定〉的决定》，对2007年11月3日市人民政府第194号令发布的《北京市房屋租赁管理若干规定》进行了相应修改，并规定从公布之日起立即施行。新规中首次明确，承租人应当配合出租人进行房屋出租登记，不得擅自改变承租房屋的规划设计用途。同时，租赁市场在短期内出现租金较大波动等异常变化，市人民政府可以授权市发展改革、市建设(房屋)等行政部门采取必要的临时干预措施，稳定租赁市场。
4 d& s% O& C  Y) L  r- j　　对于老百姓非常关注的群租现象，新规从两方面进行了规范。一是明确了房屋出租的限制条件，规定“出租房屋人均居住面积不得低于本市规定的标准，不得将厨房、卫生间、阳台、地下储藏室等作为卧室出租供人员居住。具体标准由市建设(房屋)行政部门会同市公安、市规划、市卫生等有关行政部门制定。”出租人或者房地产经纪机构及其经纪人员违反出租房屋限制条件的，责令改正，并可分别处以5000元以上3万元以下、或者3万元以上10万元以下罚款。二是对于集中出租房屋的业主，当其出租房间达到10间以上或者租住人员达到15人以上时，出租人应当建立相应的管理制度，明确专门的管理人员，设置监控、灭火等治安防范、消防设备设施和安全通道，并建立信息登记簿或者登记系统。
& T5 O1 t) U- _  S) S　　另外，针对去年北京租赁市场曾出现过的中介大肆哄抬租金的情况，新规也从稳定租赁市场方面作出了规定。市和区、县人民政府应当制订计划，通过建设、收购等多种方式提供廉租房、公共租赁房，增加保障性住房供给，平抑市场价格。当租赁市场在短期内出现租金较大波动等异常变化，市人民政府可以授权市发展改革、市建设(房屋)等行政部门采取必要的临时干预措施，稳定租赁市场。
3 k2 X: k" F+ f# t3 d　　同时，建设(房屋)行政部门应当建立房屋租赁市场信息系统，为单位和个人提供房屋租赁市场信息、房地产经纪机构经纪活动信用记录等租赁信息服务。
　　亮点
　　不得改变房屋规划用途
　　新规原文：承租人应当配合出租人进行房屋出租登记；不得擅自改变承租房屋的规划设计用途。
　　解读：北京中原地产市场总监张大伟表示，目前租赁市场纠纷比较多的除了群租房外，就是住宅商用、商业居住的更改规划现象。新的规定中明确不得擅自改变承租房屋的规划设计用途，杜绝了商住混用的擦边球现象。
　　出租人不得擅自涨租金
; p# W( X, o7 K3 I  s6 G　　新规原文：租赁房屋的，出租人和承租人应当依法签订房屋租赁合同。房屋租赁期限内未经承租人同意，出租人不得擅自缩短租赁期限、增加租金。
　　解读：张大伟表示，租赁市场交易中，大部分合同中都约定一方违约，以一个月租金为赔偿金。但由于“跳涨”租金后的收益完全能够弥补违约金，所以还是有业主随意涨价或者缩短租赁期限。新规中明确提及房屋租赁期限内未经承租人同意，出租人不得擅自缩短租赁期限、增加租金，更有利于保护承租人的居住权益。
) K0 l! f  S. e　　群租房不得低于最低人均标准
3 _1 ~' \, m5 T$ p, x　　新规原文：出租房屋人均居住面积不得低于本市规定的标准。不得将厨房、卫生间、阳台、地下储藏室等作为卧室出租供人员居住。
7 {/ ]; z) ^1 ?- ?- v0 F　　解读：张大伟表示，群租房不仅影响了居住安全，也影响了租赁市场的稳定，是一直以来老百姓投诉较多的领域。新规中既明确群租房不得低于最低人均面积标准，又没有卡死，方便后续政策落实时根据实际情况区别对待。
　　集中出租15人需建登记簿
. ?% [" ?+ b& @5 g. |9 o　　新规原文：集中出租房屋供他人居住，出租房间达到10间以上或者出租房屋居住人员达到15人以上的，出租人应当建立相应的管理制度，明确专门的管理人员，设置监控、灭火等治安防范、消防设备设施和安全通道，并建立信息登记簿或者登记系统。
- b$ Z5 x( r( u　　解读：新规定明确将规模控制在了10间房或者15个人的最低标准，更有利于落实和执行，也有利于监控出租房的人员安全。
! g4 p8 X. D! Z5 v　　承租人有优先购买权
　　新规原文：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。房屋在租赁期限内因买卖、继承、赠与等发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
　　解读：新《规定》第八条，将《合同法》中的买卖不破租赁、承租人享受优先购买权等制度写入规章，更多地体现保障承租人权利。
+ }' j1 k7 {8 w: e　　授权政府临时干预
: m1 A3 C) `2 Y3 D* y% M, R　　新规原文：本市鼓励、支持出租人和承租人签订长期居住租赁合同，建立稳定的租赁关系。租赁市场在短期内出现租金较大波动等异常变化，市人民政府可以授权市发展改革、市建设(房屋)等行政部门采取必要的临时干预措施，稳定租赁市场。
- ?; Y2 P% m: m1 t　　解读：租赁规定中首次提及政府干预措施，而且鼓励签订长期居住租赁合同。租赁市场作为限购后的一个重要市场，预计市场调控会更直接也更有力度，保障租赁市场的稳定也有利于楼市调控的落实。
　　热点
　　问：为什么要修改《北京市房屋租赁管理若干规定》？
3 t, a+ n" A& u% ^  F! J. w　　答：2007年2月1日市政府第60次常务会审议通过了《北京市房屋租赁管理若干规定》(2007年市政府第194号令)，并于2008年1月1日起施行。《规定》的颁布实施，加强了监管、规范出租行为，维护了正常的租赁秩序，保障了出租人、承租人的权益。
5 U$ F5 w; K3 r% V9 x/ h/ l　　但《规定》实施以来，出租房屋管理工作中出现了一些新的情况和问题：一是租赁关系不稳定，出租人擅自缩短租赁期限、提高租金标准，侵害承租人承租权益。二是群租现象较为突出，造成较为严重的治安、消防等安全隐患，群租扰民引发大量社会纠纷。城镇地区表现为成套住宅分割出租供多人居住，城乡结合部地区则表现为宅基地上加盖简易楼成规模出租营利。三是房地产经纪机构经营活动不规范，扰乱了租赁市场秩序，引发社会矛盾。因此有必要通过修订《规定》解决房屋租赁管理中存在的新问题。
　　问：新规中首次授权政府临时干预租房市场？
　　答：目前租赁市场存在的最主要问题是租赁关系不稳定，出租人随意调整租金、缩短租期，侵害承租人承租权，直接影响了租赁市场发挥居住保障作用。在国家房地产调控的大背景下，本市也出台了限制购房的调控政策，今后大多数住房需求将通过租赁市场解决，因此通过立法规范租赁活动，保障承租人承租权利的必要性就显得更加突出。
. V4 U+ A" ~8 ^5 |& o　　问：2010年4月29日至5月15日，市政府法制办在首都之窗网站上将《关于修改〈北京市房屋租赁管理若干规定〉的决定(草案)》面向社会征求意见。公开征求意见期间，草案规定了单位人均租住面积(建筑面积10平方米，使用面积7.5平方米)的群租限制条件，但此次公布后《规定》没有规定具体的面积标准，而是授权有关部门制定，这样做是什么原因？
& S6 u" O( n$ l　　答：在草案公开征求意见期间，得到了社会各方面的广泛关注，共征集到意见106条，其中绝大多数是对规范群租行为提出的。围绕着《修改决定(草案)》第十一项中关于人均建筑面积10平方米、使用面积7.5平方米的群租限制性规定，广大市民从不同角度提出了完善性意见。
　　许多市民指出，对于较大户型的住宅出租而言仍显过低，以此标准，建筑面积在100平方米以上的住宅群租，仍可居住10人以上，群租问题带来的扰民、治安、消防、安全隐患等问题仍十分严重，应适当提高人均租住面积。也有部分市民认为人均10平方米的规定较为苛刻，群租现象有其合理性，主要是市场上存在大量低价租赁住房的需求，人均10平方米的限制过严，将对大批低收入群体的生活造成很大影响；还有部分居民对规定人均面积的限制标准表示反对，认为出租房屋只要符合治安、消防、安全等方面的限制条件就应允许出租，没必要对单位租住面积进行限定。
　　通过分析研究各方面意见我们发现，通过人均居住面积的规定对群租加以限制是十分必要的，但对标准的确定争议较大，无论如何规定，不同的利益群体对标准总会提出不同意见，并且标准的合理性也会随着租赁市场供求关系等因素的变化而变化，规定具体的标准也不利于随着客观情况的变化而调整。对此，现在的《规定》中没有规定具体的人均居住面积，而是授权由相关部门制定，增强了标准的灵活性和可操作性。  
3 ?& U$ f# ?% H* O7 @: E　　观点
　　多用市场手段
　　调控供求关系
( z4 S9 q/ [) a9 v　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，新规定中首次明确，如遇租赁市场发生租金较大波动等异常情况，政府可以采取临时干预，体现出北京房屋租赁市场更加受到重视，也释放出了一个信号，政府有抑制房租过快上涨的决心。但具体用什么手段干预，这个还值得仔细研究。   
$ O3 t# `2 b$ D( U  l5 Y0 U5 r　　但从长期看，要想平抑租赁市场的价格，还得多用市场手段去调节供求关系。“在目前的北京市场，有不少个人房源处于不居住、不出租、不出售的闲置状态。如果能鼓励这些个人房源进入市场，对于增加供应将有帮助。”胡景晖表示，比如征收房屋空置税、出租后减免部分税收，这些手段都可以考虑。另外，从中介机构来说，也非常愿意租赁市场的整体规范，也在考虑采用一些新的出租方式，如收集闲散物业、烂尾楼等，来增加房源供应。  本版文字 赵莹莹
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