全国房产商囤地近18万亩 专家称土地政策存缺陷

迎客松

1 T$ W' ]" T& W9 J3 Y2 a　　中广网北京7月28日消息 据经济之声《央广财经观察》报道，国土资源部最新统计发现，截至2010年底，全国共查出闲置房地产用地2648宗，面积1万1944公顷(编者注：约合18万亩)。如果把这些土地换算成实际商品房供应，以平均容积率2、每套住房90平方米计算，将会增加270多万套住宅。按人均30平方米计算，将会解决800多万人的住房问题。本时段《央广财经观察》，我们就来说一说这件事儿。
6 D" O# o, }6 _　　据中国人民大学公共管理学院副院长严金明教授说，住宅用地大量闲置，直接导致原本稀缺的宅地市场更为紧缺，是资源的极大浪费，而且还造成政府无法准确预测经济社会对土地资源真实需求，土地市场出现虚假繁荣，土地资产功能被放大，房地产投机难于遏制，居民住房保障得不到落实。经济之声编辑慧娟对这个现象进行了详细观察。
, R5 E* L5 z; T2 |  d　　慧娟：据了解，拆迁难和居民反对等原因引发的规划调整是开发商经常摆出来的两个主要理由。由于过去许多地不是净地出让，开发商和拆迁户的意见始终不能达成一致，导致土地不能动工。有些项目的周边居民强烈反对规划方案，因此需要调整规划，规划的调整自然要耗费时间，延期开发也就理所当然。比如，北京CBD附近的优士阁二期项目，它是开发商在2005年5月以公开挂牌方式取得的，约定开工时间为当年12月，约定竣工时间是2007年6月。从2005年出让给开发商，6年过去了，周边地价已经升了数倍，而这块“黄金宝地”仍然基本上保持原貌。再有，出让地块有法律纠纷，也导致动工难。
　　但是，另一方面，随着时间的推移，政府往往会在地块周边修建道路、医院、广场等配套设施，地价自然就升值了，这样，开发商所获得的利润比拿到地后立刻开发要多得多。而这些“闲着”的土地，也可以抵押在资本市场上融资。这样一来，在地价不断攀升的大背景下，“土地闲置就能创造财富”成为了事实。因此，不少开发商甚至会“乐于”让土地处于闲置状态。
　　主持人：据我了解，也有一些土地因为地方政府的原因造成延期开发。在你看来，开发商囤地是不是也有地方政府的因素在里面？
　　慧娟：确实是这样，国土资源部的统计显示，有六成闲置土地是由于征地矛盾等“政府原因”造成的。
# N: r; g0 X9 @　　一些地方政府的经济利益和政绩与开发商联结在一起，而且很少对闲置土地实施收回和重罚这样的制裁手段。也就是说，监管偏软成了土地闲置的重要助力。这就引起人们的疑问：会不会有开发商以地方政府因素影响当作挡箭牌，作为土地闲置的借口？如果这样的情况大量存在，怎样才能避免这些开发商钻政策的空子？
: _# X" C' X6 }, r5 ~2 j. V　　除了完全闲置的土地之外，还大量存在没有开发完毕或者分期开发的隐性闲置的土地。那么，闲置土地为何年年清、年年有？是制度不严、开发商有机可乘还是监管不力、开发商有恃无恐？如何杜绝开发商钻政策空子、缓解囤地现象？经济之声特约观察员、资深房地产专家韩世同认为，我们国家的土地制度还存在着一些问题，并建议采取混合制、适当延长土地开发年限，使土地政策更具有操作性。
　　主持人：先来说说您觉得是哪些原因导致了土地的闲置？
　　韩世同：一是制度不严、制度不完善，还有一个是监管不严、监管不力，这两个原因都同时存在。土地出让两年之后，政府就有权无偿收回，这是从土地出让制度出台以来就已经有的规则，而且有全国性的监管办法。但是这个办法比较粗线条，而且在执行当中基本上形同虚设，官商之间可能互相配合以某种形式进行操作，也有开发商借着政府的规划问题、拆迁问题等，最后达到了拖延土地的目的，延长开发周期的责任还会被归咎到政府身上去。
; Q/ |% A7 r' j- Y; \　　这个政策制定的合不合理？我觉得是有一定问题的。如果跟西方国家的土地制度相比较，两年可以无偿收回这个制度本身是不是存在一定的问题？要是不存在问题的话，按道理是可以执行的，但是十多年来却没有办法执行，只有一些没权没势的开发商占有的土地和一些国有小额地块是可以收回的，但是大宗土地多数都不可以收回。
2 ?0 Z3 e4 x6 L5 C3 w9 Q( [  r　　我们现有的土地管理制度，尤其是闲置土地的制度能不能从无偿变为针对性的有偿，让它更加细化和规范，然后使得政策更具有操作性。现在政策恐怕不太具有操作性，而且作为开发商，就是把土地利用滚动的方式开发，开发的时间越长，升值的潜力和空间就越大，违规成本又很低。怎么样解决这个问题，在业内各方面现在还没找到特别好的手段和方法。
　　主持人：但我们看到《闲置土地处置办法》中也有规定，对于不可抗力、政府及政府有关部门的行为和动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延这3类例外情况可以不予追究责任。这就造成执行起来有一定的难度，怎么杜绝？在您看来，我们应该怎样避免这些问题的发生呢？
　　韩世同：我觉得要进行深入的研讨。第一，我们现在大一统的土地招拍挂制度也要有所检讨，能不能采取混合制？由于现在地方政府征集土地、储备土地的能力有限，要让协议用地和招拍挂统一出让制度并存，要结合现在广东、广州尝试的三旧改造模式，使得土地供应的形势也多样化。
5 l$ G" v1 f& k3 n& f& H　　再一个，是不是能够适度放宽土地的开发年限？因为土地开发客观上都存在比较长的模式，长期有长期的条件对待，短期有短期的条件对待，在年度开发里再加强一定的管理，通过多层次的混合型制度或者细化规范来多角度的解决问题，单一的靠现在的管理模式可能没有办法应对囤地过多又无从解决的问题。
( V3 q% e1 L0 Y& w# f/ G% y　　主持人：其实对于我们很多朋友们来讲，可能开发商囤地就意味着未来房价的上涨，您能不能简单的来分析一下，开发商囤地会带来一些什么样的危害？
　　韩世同：房价上涨肯定是必然的。有的时候为了囤地，开发量保证不了，就造成市场供应的缺失，但是在供地制度和开发方面，现在政府缺乏手段迫使开发商能够按照市场的需求来进行组织开发和建设，囤地就造成了非常恶劣的影响。在这个方面，我觉得还是要设计一些迫使开发商能够积极开发、达到一定市场供应量的政策，按照市场的机制来运作，这样可能会消除开发商囤地对市场带来的负面影响。
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